Jak podpisać umowę z developerem?

2021.02.10

Zakup mieszkania to nie tylko poważna decyzja, ale i ogrom formalności, z którymi trzeba się zmierzyć. Zaczynając od wyboru odpowiedniej lokalizacji, metrażu, standardu wykończenia, rozkładu pomieszczeń, sposobu finansowania, czy wreszcie samej inwestycji, kupującego czeka szereg ustaleń. O ile wiele z nich musi podjąć samodzielnie, zgodnie z własnymi potrzebami, tak w przypadku niezbędnych formalności zawsze warto poszerzyć swoją wiedzę w tym zakresie oraz skorzystać z pomocy fachowca.

Jako REDNET 24 specjalizujemy się m.in. w sprzedaży inwestycji deweloperskich. Opierając się na wieloletnim doświadczeniu wspieramy naszych Partnerów deweloperów i ich Klientów w całym procesie obiegu dokumentacji. Poniżej wyjaśniamy, jak zatem bezpiecznie podpisać umowę z deweloperem i o co dobrze jest zapytać w czasie spotkania ze specjalistą w Biurze Sprzedaży?

Projekt inwestycyjny musi być realizowany zgodnie z obowiązującą tzw. ustawą deweloperską, „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.” (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która z mocy prawa chroni interesy kupujących mieszkania, reguluje stosunki między nabywcą a sprzedającym.

Podstawą do zabezpieczenia swoich praw, ale również zachowania należytych obowiązków jest odpowiednio zawarta umowa deweloperska, zawierana między sprzedającym (firmą deweloperską) a kupującym w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska jest jednym z ważniejszych i najbardziej złożonych dokumentów, dotyczących jeszcze niezrealizowanych inwestycji. Reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego jak będzie wyglądała inwestycja, budynek, lokal oraz późniejsze jego funkcjonowanie i ustala terminy oraz warunki spłacania świadczeń pieniężnych.

W momencie, kiedy wybrana inwestycja cieszy się dużym zainteresowaniem, bądź w przypadku konieczności finansowania inwestycji z kredytu, warto zabezpieczyć transakcję poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej. Deweloper zobowiązuje się w niej, że na określony czas wyłącza ze sprzedaży mieszkanie, z jednoczesną gwarancją niezmienności ceny. Najczęściej z tego tytułu pobierana jest zabezpieczająca opłata rezerwacyjna

Przed zawarciem umowy deweloperskiej sprzedający jest zobowiązany dostarczyć kupującemu bezpłatnie prospekt informacyjny, który zawiera szczegółowe dane dotyczące dewelopera oraz inwestycji. To integralna część umowy deweloperskiej, w której znajdują się dane rejestrowe dewelopera, szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości na której ma być realizowana inwestycja oraz jej otoczenia, otrzymanego pozwolenia na budowę, sposobu finansowania/spłaty inwestycji, a także planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia całej budowy, jak i poszczególnych etapów. W dokumencie tym przedstawione są również zastosowane przez dewelopera środki ochrony kupującego (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa), opis standardu wykończenia mieszkania, a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Jednym z najważniejszych informacji zawartych w umowie deweloperskiej jest ochrona praw nabywców w zakresie dokonywanych wpłat tj. bezpieczeństwa transakcji. Pieniądze wpłacane na indywidulane mieszkaniowe rachunki powiernicze są przekazywane przez bank deweloperowi zgodnie z harmonogramem realizacji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu budowy (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem są również gwarancje bankowe, dzięki którym bank wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot (np. w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, itp.)

Istotnym aspektem umowy deweloperskiej jest również dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości dotyczącej roszczeń nabywcy np. w celu uniknięcie podwójnej sprzedaży.

Podpisywana po odbiorze technicznym, w formie aktu notarialnego, umowa przeniesienia własności jest ostatnim etapem, po którym kupujący nabywa całkowite prawo do własności wymarzonego mieszkania lub domu.

PRZECZYTAJ JESZCZE:


  • 2021.03.10
    RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE W III KWARTALE 2020 R.
    W III kwartale 2020 r. liczba mieszkań pozostających w ofercie w sześciu analizowanych miastach kształtowała się na poziomie ok. 54,5 tys. lokali...
  • 2021.05.10
    WARSZAWSKI RYNEK MIESZKANIOWY III KWARTAŁ 2020 R.
    Rynek mieszkaniowy w III kwartale 2020 roku nie został tak zdestabilizowany...
  • 2021.01.10
    JAK BYĆ NAJLEPSZYM

    Lead: Narzędzia grupy REDNET wraz z wiedzą pracowników firmy dają efekt synergii, zapewniając znaczną przewagę nad konkurencją. Dzięki temu w czasie pandemii świetnie sobie radzimy - mówi Robert Chojnacki, Prezes Zarządy RedNet 24.

    Rok 2020 jest bardzo trudny dla wielu branż. Jak wyglądała sprzedaż mieszkań w czasie pandemii?

    Robert Chojnacki: Branża mieszkaniowa doświadczyła negatywnych skutków pandemii, zwłaszcza w okresie wiosennego lockdownu. Wystarczy popatrzeć na dane dotyczące sprzedaży. W Warszawie w I kwartale tego roku sprzedano 5570 nowych mieszkań, ale już w drugim kwartale już tylko 2311 (spadek o prawie 60%). Później rynek się odblokował (w III kwartale sprzedano 4603 lokale) i teraz, w IV kwartale będzie ponowny spadek, ale jego skala będzie znacznie niższa. Większe spadki były na rynku wtórnym. W 2020 roku wniosek o upadłość złożyły dwa duże podmioty sprzedające mieszkania, a wiele małych firm zawiesiło działalność. Generalnie jednak branża mieszkaniowa znosi pandemię znacznie lepiej niż duża część gospodarki.

    Rednet24 jest największym podmiotem sprzedającym mieszkania dla deweloperów. Jak poradziliście sobie w czasie obecnego kryzysu?

    I kwartał był dla nas rekordowy, ale w II kwartale (czas lockdownu) sprzedaliśmy już o 36% mniej mieszkań. Na szczęście okazało się, że klienci decyzję o zakupie mieszkania tylko przesuwali w czasie, i w III kwartale sprzedaż osiągnęła poziom 90% sprzed pandemii. Mieliśmy stosunkowo mało rezygnacji z zawartych umów rezerwacyjnych, na żadnym ze sprzedawanych przez nas projektów nie rekomendowaliśmy systemowego obniżenia cen, wręcz przeciwnie – w III kwartale je podnosiliśmy. Szacujemy, że w całym roku 2020 sprzedaż zamkniemy na poziomie ponad 600 nowych mieszkań, nie mniej niż w roku 2019.

    Czy w czasie pandemii zmieniły się zachowania klientów mających w planach kupno nowego mieszkania?

    Klienci najpierw zniknęli z biur sprzedaży i zostali w domach, ale co do zasady nie rezygnowali z umów rezerwacyjnych, tylko przesuwali ich finalizację. Następnie okazało się, że usztywniły się banki i podniosły wymagania klientom starającym się o kredyt. Wydłużeniu uległy też procedury kredytowe. Z drugiej strony niemal zerowe oprocentowanie depozytów sprawiło, że zakup mieszkania stał się korzystnym sposobem na ulokowanie gotówki.

    Jaka jest Wasza recepta na sukces?

    Jakiś czas temu zrozumieliśmy, że aby rozwijać się na tym rynku musimy sprzedawać mieszkania lepiej niż własne biura sprzedaży nawet największych deweloperów. Dziś profesjonalny outsourcing sprzedaży mieszkań to coś więcej niż wynajęcie pracowników do sprzedaży. W naszej firmie wspiera ich potężny dział analiz, który na bieżąco monitoruje sprzedaż wszystkich inwestycji deweloperskich w całej Polsce. Dzięki temu wiemy jak skutecznie kształtować ceny i zarządzać tempem sprzedaży. Przede wszystkim jednak zwykle pracujemy z deweloperem już na etapie projektowania inwestycji, dzięki przygotowany pod wymagania rynku projekt lepiej się sprzedaje.