Zakup mieszkania to nie tylko poważna decyzja, ale i ogrom formalności, z którymi trzeba się zmierzyć. Zaczynając od wyboru odpowiedniej lokalizacji, metrażu, standardu wykończenia, rozkładu pomieszczeń, sposobu finansowania, czy wreszcie samej inwestycji, kupującego czeka szereg ustaleń. O ile wiele z nich musi podjąć samodzielnie, zgodnie z własnymi potrzebami, tak w przypadku niezbędnych formalności zawsze warto poszerzyć swoją wiedzę w tym zakresie oraz skorzystać z pomocy fachowca.
Jako REDNET 24 specjalizujemy się m.in. w sprzedaży inwestycji deweloperskich. Opierając się na wieloletnim doświadczeniu wspieramy naszych Partnerów deweloperów i ich Klientów w całym procesie obiegu dokumentacji. Poniżej wyjaśniamy, jak zatem bezpiecznie podpisać umowę z deweloperem i o co dobrze jest zapytać w czasie spotkania ze specjalistą w Biurze Sprzedaży?
Projekt inwestycyjny musi być realizowany zgodnie z obowiązującą tzw. ustawą deweloperską, „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.” (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która z mocy prawa chroni interesy kupujących mieszkania, reguluje stosunki między nabywcą a sprzedającym.
Podstawą do zabezpieczenia swoich praw, ale również zachowania należytych obowiązków jest odpowiednio zawarta umowa deweloperska, zawierana między sprzedającym (firmą deweloperską) a kupującym w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska jest jednym z ważniejszych i najbardziej złożonych dokumentów, dotyczących jeszcze niezrealizowanych inwestycji. Reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego jak będzie wyglądała inwestycja, budynek, lokal oraz późniejsze jego funkcjonowanie i ustala terminy oraz warunki spłacania świadczeń pieniężnych.
W momencie, kiedy wybrana inwestycja cieszy się dużym zainteresowaniem, bądź w przypadku konieczności finansowania inwestycji z kredytu, warto zabezpieczyć transakcję poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej. Deweloper zobowiązuje się w niej, że na określony czas wyłącza ze sprzedaży mieszkanie, z jednoczesną gwarancją niezmienności ceny. Najczęściej z tego tytułu pobierana jest zabezpieczająca opłata rezerwacyjna
Przed zawarciem umowy deweloperskiej sprzedający jest zobowiązany dostarczyć kupującemu bezpłatnie prospekt informacyjny, który zawiera szczegółowe dane dotyczące dewelopera oraz inwestycji. To integralna część umowy deweloperskiej, w której znajdują się dane rejestrowe dewelopera, szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości na której ma być realizowana inwestycja oraz jej otoczenia, otrzymanego pozwolenia na budowę, sposobu finansowania/spłaty inwestycji, a także planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia całej budowy, jak i poszczególnych etapów. W dokumencie tym przedstawione są również zastosowane przez dewelopera środki ochrony kupującego (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa), opis standardu wykończenia mieszkania, a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Jednym z najważniejszych informacji zawartych w umowie deweloperskiej jest ochrona praw nabywców w zakresie dokonywanych wpłat tj. bezpieczeństwa transakcji. Pieniądze wpłacane na indywidulane mieszkaniowe rachunki powiernicze są przekazywane przez bank deweloperowi zgodnie z harmonogramem realizacji (rachunek otwarty) lub po zakończeniu budowy (rachunek zamknięty). Dodatkowym zabezpieczeniem są również gwarancje bankowe, dzięki którym bank wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot (np. w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, itp.)
Istotnym aspektem umowy deweloperskiej jest również dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości dotyczącej roszczeń nabywcy np. w celu uniknięcie podwójnej sprzedaży.
Podpisywana po odbiorze technicznym, w formie aktu notarialnego, umowa przeniesienia własności jest ostatnim etapem, po którym kupujący nabywa całkowite prawo do własności wymarzonego mieszkania lub domu.