Co kupować? Drogie kawalerki czy tańsze większe mieszkania?
Z opublikowanych wspolnie przez Rednet Consulting oraz portal mieszkaniowego tabelaofert.pl najnowszych danych wynika, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym zależą od wielkości mieszkań. Za m2 najpopularniejszej wśród inwestorów kawalerki zapłacić trzeba czasem nawet o 50% więcej niż za m2 przeciętnego mieszkania trzypokojowego.
Analitycy Rednet Consulting przeanalizowali średnie ceny m2 w zależności od liczby pokoi. Wynika z nich, że średnie ceny m2 mieszkań jednopokojowych (kawalerek) są znacznie wyższe od średniej ceny m2 dla pozostałych lokali. Największe różnice wśród analizowanych miast dotyczą Gdańska, gdzie za 1 m2 kawalerki średnio zapłacić trzeba 16 279 zł, a za 1 m2 mieszkania trzypokojowego już tylko 11 058 zł, natomiast średnia cena m2 kawalerki w tym mieście jest wyższa o 34,1% od średniej dla pozostałych lokali. Na przeciwnym biegunie jest Łódź, gdzie średnia cena 1 m2 kawalerki jest wyższa o 11,3% od średniej dla pozostałych lokali.
Tab.1. Średnie ceny ofertowe – II kw. 2022
Źródło: Tabelaofert.pl przy współpracy z REDNET Consulting
Tab.2. Relacja średnich cen mieszkań w podziale na liczbę pokoi do średniej ceny wszystkich mieszkań w ofercie – II kw. 2022
Źródło: Tabelaofert.pl przy współpracy z REDNET Consulting
- Widać wyraźnie, że cena m2 mieszkań jednopokojowych odbiega znacznie od średniej dla pozostałych lokali. Związane jest to z jednej strony z niewielką podażą takich lokali, z drugiej strony jest to najpopularniejszy produkt inwestycyjny, gdyż cena całkowita takiego mieszkania jest oczywiście niższa niż lokali większych, zatem taki produkt jest dostępny również dla inwestorów z mniejszych portfelem gotówkowym, łatwiej też takie mieszkanie zakupić za kredyt ze względu na mniejszą konieczną zdolność kredytową. Mniej też wydamy na wykończenie takiego lokalu – wylicza powody takiej sytuacji Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl.
Na miejscu inwestorów zalecałabym dokładne przeliczenie potencjalnej stopy zwrotu, bo może okazać się że lepiej kupić tańsze (wg ceny m2) mieszkania dwupokojowe, które jednak wynajmiemy za większe pieniądze i w efekcie uzyskamy lepszą stopę zwrotu - zauważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich. Nie dziwią mnie takie różnice pomiędzy miastami, Gdańsk i Kraków to miasta olbrzymim potencjale turystycznym, stąd często kawalerki wynajmowane są na pobyty krótkoterminowe, Warszawa zaś ma olbrzymi potencjał biznesowy. Takiego potencjału nie ma Łódź, stąd różnice cen w tym mieście są mniejsze - wyjaśnia Katarzyna Tworska
Poniżej prezentujemy jak rożnią się ceny mieszkań dla każdego z prezentowanych miast:
- Obecnie mamy rynek kupujących, którzy bardzo rozważnie i świadomie analizują przedstawiane im przez rynek oferty. Coraz częściej o wyborze klienta decyduje cena całkowita mieszkania, nawet, jeśli proponowany jest atrakcyjny rabat przez dewelopera. Kupujący dokładnie sprawdza jaka jest ostateczna cena po rabacie i jeśli znajdzie atrakcyjniejsze mieszkanie u konkurencji to poziom rabatu nie ma znaczenia. Im mniejsze lokale o danej liczbie pokoi tym lepiej się sprzedają - podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Analitycy Rednet Consulting przeanalizowali średnie ceny m2 w zależności od liczby pokoi. Wynika z nich, że średnie ceny m2 mieszkań jednopokojowych (kawalerek) są znacznie wyższe od średniej ceny m2 dla pozostałych lokali. Największe różnice wśród analizowanych miast dotyczą Gdańska, gdzie za 1 m2 kawalerki średnio zapłacić trzeba 16 279 zł, a za 1 m2 mieszkania trzypokojowego już tylko 11 058 zł, natomiast średnia cena m2 kawalerki w tym mieście jest wyższa o 34,1% od średniej dla pozostałych lokali. Na przeciwnym biegunie jest Łódź, gdzie średnia cena 1 m2 kawalerki jest wyższa o 11,3% od średniej dla pozostałych lokali.
Tab.1. Średnie ceny ofertowe – II kw. 2022
Źródło: Tabelaofert.pl przy współpracy z REDNET Consulting
Tab.2. Relacja średnich cen mieszkań w podziale na liczbę pokoi do średniej ceny wszystkich mieszkań w ofercie – II kw. 2022
Źródło: Tabelaofert.pl przy współpracy z REDNET Consulting
- Widać wyraźnie, że cena m2 mieszkań jednopokojowych odbiega znacznie od średniej dla pozostałych lokali. Związane jest to z jednej strony z niewielką podażą takich lokali, z drugiej strony jest to najpopularniejszy produkt inwestycyjny, gdyż cena całkowita takiego mieszkania jest oczywiście niższa niż lokali większych, zatem taki produkt jest dostępny również dla inwestorów z mniejszych portfelem gotówkowym, łatwiej też takie mieszkanie zakupić za kredyt ze względu na mniejszą konieczną zdolność kredytową. Mniej też wydamy na wykończenie takiego lokalu – wylicza powody takiej sytuacji Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl.
Na miejscu inwestorów zalecałabym dokładne przeliczenie potencjalnej stopy zwrotu, bo może okazać się że lepiej kupić tańsze (wg ceny m2) mieszkania dwupokojowe, które jednak wynajmiemy za większe pieniądze i w efekcie uzyskamy lepszą stopę zwrotu - zauważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich. Nie dziwią mnie takie różnice pomiędzy miastami, Gdańsk i Kraków to miasta olbrzymim potencjale turystycznym, stąd często kawalerki wynajmowane są na pobyty krótkoterminowe, Warszawa zaś ma olbrzymi potencjał biznesowy. Takiego potencjału nie ma Łódź, stąd różnice cen w tym mieście są mniejsze - wyjaśnia Katarzyna Tworska
Poniżej prezentujemy jak rożnią się ceny mieszkań dla każdego z prezentowanych miast:
- Obecnie mamy rynek kupujących, którzy bardzo rozważnie i świadomie analizują przedstawiane im przez rynek oferty. Coraz częściej o wyborze klienta decyduje cena całkowita mieszkania, nawet, jeśli proponowany jest atrakcyjny rabat przez dewelopera. Kupujący dokładnie sprawdza jaka jest ostateczna cena po rabacie i jeśli znajdzie atrakcyjniejsze mieszkanie u konkurencji to poziom rabatu nie ma znaczenia. Im mniejsze lokale o danej liczbie pokoi tym lepiej się sprzedają - podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.